중국 당국이 아파트를 선분양 제도를 폐지하고 후분양 제도로 공식 전환했다. 또 현재 진행한 선분양의 경우 분양 대출 집행시점을 연기하도록 해 공급자의 공사 지연으로 인한 이자 피해를 피할 수 있도록 했다.

중국 부동산 거래 관련 제도를 대대적으로 개선하고 나섰다. 현재 한국은 부동산 가격 상승과 '전세 멸종' 현상으로 인한 실수요자들의 피해가 가중되고 있는 상황이다. 

중국의 소비자 보호를 위한 대대적인 부동산 거래 제도 보완은 이 같은 한국 상황에 적지 않은 시사점을 던지고 있다는 게 전문가들의 지적이다.

환추스바오에 따르면 최근 중국 정부(주택도시농촌건설부, 자연자원부, 금융감독총국 등)는 이 같은 내용을 골자로 하는 《상업용 주택 판매 제도 보완에 관한 통지(关于完善商品住房销售制度的通知)》를 발표했다.

발표에 따르면 크게 다음과 같은 특징을 보여준다.

1. 선분양(预售)에서 '후분양·현물 판매(现房销售)'로의 공식 전환:

   • 완성된 주택을 직접 보고 구매하는 ‘현물 판매(所见即所得)’를 체계적으로 추진키로 했다.

2. 분양 대출 집행 시점 연기 (수분양자 리스크 차단):

   • 선분양의 경우 개인 주택담보대출 실행 시점을 기존 '골조 완성(主体结构封顶)' 단계에서 '준공 승인 및 등기(竣工备案)' 시점으로 대폭 늦춰, 공사 중단(미완공 주택 사태) 시 수분양자가 대출 원리금만 갚아야 하는 부실 위험을 원천 차단했다.

3. 주택담보대출 만기 연장 및 상환 비율 완화:

   • 실질적인 주택 구매력과 현금흐름을 지원하기 위해 주담대 만기 상한을 기존 30년에서 최장 40년으로 연장키로 했다. 소득 대비 원리금 상환 비율(DSR 유사 지표)을 최적화했다.

4. 기존 주택(중고 주택) 시장 지원:

   • 기존 주택 거래량이 신규 분양을 초과하는 흐름에 맞춰 대출이 남아있는 상태에서도 매매가 가능한 '담보 승계 이전(带押过户)'을 도입해 거래 비용을 절감하도록 했다. 즉 매매의 활성화를 통해 보다 많은 실수요자들이 쉽게 주택을 매입할 수 있도록 한 것이다.

이 같은 중국의 부동산 정책은 보유세와 양도세를 동시에 높여 단기적 급매를 유도하면서 장기적으로 매매를 원천 차단하는 효과를 내는 한국과는 상반된 조치들이다.

2. 한국 주거 시장의 현실: '전세의 소멸과 월세화'

한국 주택 시장은 다음과 같은 구조적 변화를 겪고 있다는 게 전문가들의 분석이다.

• 전세사기 및 역전세 트렌드로 인한 전세 기피: 다세대·빌라뿐만 아니라 아파트 시장에서도 전세금 미반환 리스크에 대한 공포로 인해 임차인들이 보증금을 대폭 낮춘 '반전세·순수 월세'를 선호하고 있다.

• 주거비의 고정비화: 전세 대출 이자보다 월세 지출이 가계의 가처분소득을 직접적으로 깎아먹는 고정비용으로 굳어지며 청년·무주택자의 자산 형성 속도가 급격히 둔화되고 있다.

• 주택 구매 문턱 상승 vs 임대차 시장의 불안정: 스트레스 DSR 도입 등 대출 규제와 고분양가로 인해 실수요자가 '내 집 마련'으로 넘어가지 못하고 고스란히 월세 임대차 시장에 묶이는 현상이 심화하고 있다.

3. 한·중 부동산 및 금융 제도 비교 분석

4. 중국의 제도적 전환은 한국 '전세 소멸·월세화' 상황에 적지 않은 시사점을 던져준다.

① '선분양'에서 '후분양'으로의 이행은 임대차 시장 안정의 선결 과제

• 중국의 시사점: 중국이 선분양에 따른 공사 중단(헝다 사태 등)의 폐해를 겪고 '후분양 및 준공 후 대출'로 룰을 바꾼 것은, 공급자가 질 위험을 소비자에게 떠넘기지 못하게 한 것이다.

• 한국에 주는 함의: 한국에서 전세가 사라지고 월세로 전환되는 근본 원인 중 하나는 "임대인(갭투자자)이나 건설사가 부도나면 임차인·수분양자가 돈을 떼인다"는 비대칭적 금융 구조에 있다. 선분양 체제에서는 갭투자나 보증금 레버리지가 만연할 수밖에 없는 것이다. 분양·공급 구조를 후분양이나 준공 중심 금융으로 개편해야 주거 시장의 불투명성과 깡통전세/미완공 리스크를 줄이고 임대차 시장의 정상화를 유도할 수 있다고 전문가들은 지적한다.

② 월세화로 인한 '주거비 압박'을 낮추려면 매매 전환 사다리가 정교해야 함

• 중국의 시사점: 중국은 40년 만기 대출과 상환 비율 조정을 통해 "매월 나가는 주담대 원리금 부담을 월세 수준과 비슷하게 낮추어" 실수요자가 임차 대신 자가 소유로 전환할 수 있는 금융 유인을 제공하고 있다.

• 한국에 주는 함의: 한국은 전세가 소멸하면서 매달 현금이 빠져나가는 '순수 월세' 비중이 커지고 있으며, 이는 청년·신혼부부의 자산 축적을 가로막고 있다는 우려를 낳고 있다. 전세자금대출 지원에만 기댈 것이 아니라, 실수요자 1주택자에 한해 장기 모기지(40~50년)를 안정적으로 연계하여 "월세를 내느니 내 집의 원리금을 갚아나가는 구조"를 제도적으로 뒷받침해 주어야 월세화에 따른 주거 양극화를 방어할 수 있다는 게 전문가들의 분석이다.

③ 신축 중심에서 '기존 재고 주택 유통' 중심으로의 패러다임 전환

• 중국의 시사점: 신규 주택 분양 위주의 팽창 모델이 끝나고 기존 주택 거래량이 신규 분양을 넘어서자, 중국은 담보를 낀 채로 명의를 넘기는 등 거래 마찰 비용을 줄이는 제도를 마련했다.

• 한국에 주는 함의: 한국 역시 인구 감소와 고령화로 대규모 택지 개발이나 신축 분양보다 기존 아파트·빌라의 회전율과 품질 관리가 훨씬 중요해지고 있다. 전세가 월세로 바뀌는 과도기에서 도심 내 양질의 기존 주택들이 원활하게 거래·유통될 수 있도록 거래 부대비용 및 금융 승계 절차를 간소화할 필요가 있다고 전문가들은 지적한다.

중국의 이번 조치는 거품 붕괴 이후 "공급자 중심의 무분별한 금융 레버리지(선분양·중도금 대출)"를 청산하고 "소비자 보호와 실질적인 주거 안정(후분양·장기 모기지)"으로 패러다임을 전환한 사례다.

한국이 직면한 '전세의 소멸과 월세화' 역시 과거 보증금 기반의 사금융 레버리지 구조가 한계에 부딪히며 발생하는 구조적 변화라 볼 수 있다. 중국의 이번 변화는 한국 정책당국에 "임차인 보호망 정비뿐만 아니라, 후분양 유도와 가계 현금흐름 맞춤형 장기 금융을 통해 월세 거주자가 감당 가능한 비용으로 안전한 내 집을 취득할 수 있는 제도적 사다리를 복원해야 한다"는 중요한 정책적 함의를 던져준다 할 것이다.